Via tent, caravan en huurhuisje naar de koopbungalow
„Groene weduwen"
van Duitsland
Zaterdag 27 juni 1970
Schaduwdorpeigen plekje in een andere wereld
Veel minder dan in Duitsland, is
het hier gebruikelijk van een twee
de huis een soort buitenhuisje te
maken met kippen en ander ge
dierte. In Duitsland is men daar
al een heel eind mee.
Moeder en de niet-schoolgaan-
de kinderen zijn er zo ongeveer
het hele jaar, vlijtig voor het
vee zorgend, terwijl vader in de
stad het dagelijks brood bijeen-
kruimelt en vrijdagsavonds komt
opdagen. Dit heeft aan het Duitse
taalgebruik de e term ,,Grüne
Witwe" toegevoegd, zo weetir.D.
Delver, adjunct-directeur van de
Provinciale Planologische Dienst
in Gelderland, te vertellen.
Sprekend over de agrarische
lusten van het buiten wonen, ves
tigt ir. Delver er overigens de
aandacht op, dat bij recreatieve
bebouwing ook gelet moet wor
den op de situering van bedrijven
in de omgeving. Klachten van
boeren, van wie het vee veront
rust en het gewas beschadigd
wordt, zijn niet zeldzaam.
Ook hier geldt de opdracht: be
waar het evenwicht!
1^en man die de zorgen van de ge-
meen te Holten goed zou kunnen
aanvoelen, is ir. D. Delver, adjunct-di
recteur van de Provinciale Planologi
sche Dienst in Gelderland. „Bebouwen
is niet een kwestie van het uitmeten
hoeveel hectaren je hebt en wat je
daar op zou kunnen zetten", zegt hij.
„Wij gaan uit van de ecologische
draagkracht". Is dat begrip te verta
len voor de leek? Ja, dat is het. Van
Staatsbosbeheer is ook dit werken op
ecologische draagkracht bekend. Men
stelt daar het milieu van een bepaald
gebied centraal. Wordt een van de
elementen in dat milieu geweld aan
gedaan, dan gaat het hele milieu er
onderdoor. Dan gaan bijvoorbeeld de
korstmossen dood en andere levens
vormen, die een wezenlijk bestanddeel
zijn van het geheel. De hele levensge
meenschap wordt verstoord.
Dit gebeurt ook zeer zeker, wanneer
er schaduwdorpen of zelfs maar „los
se" tweede woningen worden gebouwd
in gebieden, die zich er niet ten volle
voor lenen. En het gebeurt ook, wan
neer die complexen op een minder ge
wenste manier worden ingericht.
Is er bijvoorbeeld in Gelderland een
lijn te trekken voor verdere mogelijk
heden? Er komt binnenkort een nota
van de Provinciale Planologische
Dienst uit voor Gedeputeerde Staten
van Gelderland. Ir. Delver wil daar
niet op vooruitlopen, maar los ervan
kan hij zeggen: „Voor de Veluwe kun
nen we wellicht nog de meeste moge
lijkheden zien aan het Veluwerand-
meer. Verder zullen we moeten kijken
naar Oost-Gelderland en het Rivie
rengebied, maar er moet nog zorgvul
dige studie en tijdplanning aan voor
af gaan".
VZoorop staat, aldus ir. Delver, dat
het hier om een locale behoefte
gaat die aanmerkelijk groter zal wor
den. We groeien vanuit de tent naar
de caravan en vanuit de caravan naar
het tweede huis. In Amerika blijkt
één op de zeven gezinnen doelbewust
naar een tweede woning te streven en,
al zijn er voor Nederland nog niet
zulke exacte cijfers bekend, we zullen
bij verdere toeneming van de wel
vaart, hierin ongetwijfeld een heel
eind volgen. Een verlichtende factor
zou kunnen zijn dat de landsgrenzen
wegvallen en velen hun tweede huis
in het buitenland gaan zetten, maar
daar staat tegenover dat men vanuit
het buitenland hier een huisje zal zet
ten.
De overheid staat voor het feit, zij
zal iets moeten doen. Hoe gevaarlijk
„iets doen" kan zijn wanneer de eco
logische draagkracht-niet in 't oog
wordt gehouden illustreert ir. Del ver
met een voorbeeld. Er heeft ooit een
brief bij het provinciaal bestuur gele
gen van een man, die een stuk grond
had, ergens in Gelderland. Hij
schreef: „Als ik dit recreatief bebou
wen mag kan ik 'n aantal mensen on
derbrengen, gelijk aan het inwonertal
van Amsterdam".
Ir. Delver: „Als we zoiets lezen,
gaan we vervelend doen. Dan vragen
we hoeveel man Amsterdam heeft
rondlopen voor de vuilnisophaal
dienst; hoe groot het brandweerkorps
er is; hoeveel blindedarmontstekingen
Amsterdam op één dag kan verwer
ken in zijn ziekenhuizen; hoeveel
drinkwater zo'n stad per dag kan le
veren. Begrijp je? Als je in Gelder
land een recreatieve stad neerzet met
bijna een miljoen inwoners, zul je-
adequate voorzieningen moeten heb
ben. Hert is een extreem voorbeeld,
maar als je de verhoudingen wat ver
kleint, blijft hetzelfde beeld toch be
staan. Dat is niet alleen iets van ons
land, je kunt het ook elders zien. Er
zijn mensen die een mooie flat in
Spanje hadden gekocht en die nader
hand pas merkten, dat ze per dag der
tig liter water konden krijgen..."
TTitgaan van vaste punten behal
ve dan die draagkracht, daar
mag niet aan getornd worden blijft
overigens een moeilijke zaak. Ir. Del-
ver: „We hebben in Gelderland altijd
gestreefd naar sociaal toerisme. Daar
pasten die dorpen van koophuisjes
niet zo erg in, want je had door de
week een dood dorp met onrendabele
voorzieningen. Huurbungalows pasten
er beter in, de exploitanten zongen er
immers wel voor, dat de zaak zoveel
mogelijk bezet is. Maar veel eigenaars
van die koopbungalows gaan hun
huisjes óók verhuren en dat tegen
prijzen, die ze vaak niet in een vorm
van exploitatie verwerken. Dan
groeien we daarmee toch ook weer
naar een soort van sociaal toerisme.
De praktijk achterhaalt hier een gege
ven, dat tot dusver onaantastbaar
leek. Maar voolopig zou ik er toch aan
willen vasthouden dat al te grote
complexen niet wenselijk zijn".
Dat roept de vraag op, wat „groot"
is, hoewel ook daarin weer allerlei
factoren kunnen meespelen. Vindt ir.
Delver een schaduwdorp van bijvoor
beeld driehonderd huizen groot?
„Je zou moeten weten waar en hoe,
maar in beginsel zeg ik toch ja, dat
kan een groot dorp zijn. Maar de
draagkracht, die overal weer verschil
lend is, blijft het belangrijkste. Je
kunt net zomin zeggen, dat bij iedere
kem wel twintig bungalows kunnen
staan. De grote zorg is, hoe je het
evenwicht bewaart en het eigen ka
rakter van elk stukje samenleving".
Beheerder Lodeweges is represcm-
tant van een nieuw beroep. In te
genstelling tot aangestelde beheer
ders in bungalowparken met gehuur
de huisjes is hij een vrije onderne
mer, die in Mooi-Holten ging wonen
toen daar werk leek te komen. Dat
werk is er nu in ruime mate. De
heer Lodeweges verhuurt bungalows
voor eigenaren aan vakantiegangers,
bemiddelt bij aankopen, laat een wa
kend oog gaan over het onderhoud
en verkoopt verfrissingen. Hij is een
centrale figuur geworden, bij wie de
bewoners terecht kunnen met alle
denkbare problemen, zolang er nog
geen gemeenteraad is. Maar die zal
er vast nooit komen, want het levens
principe in een schaduwdorp is: ieder
werkt alleen aan zijn eigen recreatie.
T)e straat loopt uit op een lange
zandweg door het bos, waar tor
telduifjes tussen de bomen door bui
telen. Het is duidelijk: hier houdt de
bewoonde wereld op. Maar in het
holst van deze rimboe staat dan een
bord met de aankondiging „Eigen
weg" en daarachter blijkt een heel
dorp te liggen met nog veel meer „ei
gens" dan die weg. Driehonderd va-
kantie-bungalowtjes, vrijwel allemaal
eigendom van de bewoners. Dit bun
galowpark Mooi-Holten, tussen Rijs-
sen en Holten, is een levensgroot
voorbeeld van wat je een schaduw
dorp zou kunnen noemen: een dorp
waar allerlei mensen een huis hebben
gekocht zonder er permanent te wo
nen.
Het verschijnsel is voortgekomen
uit de koop van het tweede huisje,
zoals we dat al lang kennen. Nu zijn
we zo ver, dat op deze manier hele
dorpen ontstaan. In sommige gevallen
worden ze als zodanig al in adverten
ties aangeprezen, in andere ontstaan
ze spontaan op een stukje grond,
waarvan naar believen verkocht
wordt. Maar er zit wel heel wat aan
vast.
We hebben te maken met niets min
der dat het feit, dat een sterk toene
mend aantal landgenoten twee woon
ruimten inneemt, waarvan één een
groot deel van het jaar ongebruikt
blijft. Dat is in beginsel niet zo erg en
voor de betrokken mensen zelfs heel
prettig, maar de planologen krijgen er
toch wel een kluif aan.
Hier tekent zich al af, wat de Gro
ningse hoogleraar prof. dr. S. O. van
Poelje onlangs zei: „Wanneer in dit
land straks twintig miljoen mensen
wonen, moet je met allerlei voorzie
ningen al rekenen dat het er dertig
miljoen zijn. Want de mensen van
morgen zullen onnoemelijk hogere ei
sen stellen dan wij nu doen".
Een van die eisen zal voor velen het
tweede huis zijn.
Eentonig is het schaduwdorp btj
Holten zeker niet: er zijn veel
verschillende typen van bungalows
gebouwd, in prijzen van ongeveer
f 20.000,- tot f 60.000,-. Bovendien kun
nen de bouwers het principe van hun
voorvaderen in eer herstellen: alles
kriskras door elkaar, de ene bunga
low op een heuveltje, de andere in
een dal.
IToe is het nu bijvoorbeeld in Hol-
ten gegaan, waar deze recreatie-
vorm in een compleet dorp is gebun
deld? De grond was in het bestem
mingsplan van de gemeente Holten
aangewezen voor recreatieve bebou
wing. Eigenaren waren in hoofdzaak
boeren uit de streek en enkele hande
laren. Toen de eerste begon met een
stukje grond te verkopen aan bou
wers, volgden al gauw de anderen.
Makelaar H. Ufkes in Apeldoorn, die
op 't ogenblik twintig bungalows in
Mooi-Holten bouwt, spreekt over
grondprijzen tussen 17 en 25. Ter
vergelijking: voor woningbouw is een
grondprijs tussen de 40 en 45 nor
maal, hoewel ook uitschieters van
500 voorkomen. Landbouwgrond no
teert in veel gevallen ongeveer 50.
De koper, vervolgens, betaalt in
Mooi-Holten voor een vakantiewoning
bedragen tussen de 20.000 en
60.000; dan is er minstens 800 m2
grond bij het huisje, in veel gevallen
1000 of meer. Veel kopers verhuren
het huisje in de zomermaanden. In 't
algemeen brengt een huisje van onge
veer 30.000 in het hoogseizoen
200,- per week op, de duurste 400.
In tien jaar tijd is dan een aardig stuk
van het aankoopbedrag teruggekomen.
Veel werk heeft de eigenaar ook
niet met die verhuurderij, want al
gauw nadat de zaak begon te lopen,
nestelde zich hier als beheerder de
heer J. W. Lodeweges, die alles regelt
wat er te regelen valt.
Wel moet de eigenaar zijn fiscale
verplichtingen in de gaten houden: de
huur telt als inkomen en de economi
sche huurwaarde van de bungalow
moet voor een heel jaar als in
komen worden opgegeven voor de in
komstenbelasting. Dat laatste dus net
als bij een permanent eigen huis en
ook met dezelfde faciliteiten: onder
houd mag worden afgetrokken.
Andere aftrekposten zijn de af
schrijving en eventueel hypotheekren
te, maar anderzijds moet er wel
grondbelasting en personele belasting
betaald worden, ook weer over het
hele jaar.
Wie de aankoop van zo'n huisje en
het reizen er naartoe maar nèt kan
behappen, doet er verstandig aan, te
voren een belastingconsulent of tret
belastingkantoor te raadplegen.
UTet „schaduwdorp" bij Holten
wordt vreedzaam bewoond door
mensen van allerlei slag en beroep,
die in de gewone samenleving maar
zelden buren zijn: naast de rechter en
de arts wonen de timmerman en de
onderofficier. Daar is overigens niet
mee gezegd, dat zij geïntegreerd zijn
in een en dezelfde samenleving. Zij
hebben hier namelijk geen andere
functie dan het werken aan eigen re
creatie en dat gebeurt dan ook met
overgave. Voorzover ze elkaar tegen-
Da toegangsweg naar het dorp is
een zandweg, maar in Mooi-
Holten zelf zijn smalle asfaltwegen
aangelegd.
komen op hun eigen geasfalteerde
dorpsstraten die zijn er! hebben
ze enig vrijblijvend contact. De situa
tie is eigenlijk een tussenvorm: anders
dan op de camping en anders dan
thuis. Voor een belangstellende we
tenschapsbeoefenaar in een van de
sociale disciplines kon er best een
aardig proefschrift in zitten. Mis
schien is het dan de moeite waard,
meteen eens te kijken naar de ver
schillende uitingen van bezitsinstinct.
Ervaren waarnemers zien bijvoor
beeld onmiddellijk, wie in zo'n dorp
eigen grond heeft en wie het in erf
pacht heeft gekregen. In vrijwel alle
gevallen is aan dat stukje eigen grond
nèt iets meer aandacht besteed, waar
door het voor een deskundige ook nèt
een iets andere sfeer heeft. Het kan
in een bepaald stukje beplanting zit
ten, of in een omheining. Vooral in
een omheining, want met veel dieren
des velds hebben wij de eigenschap
gemeen, dat we met grote zorg ons ei
gen gebied afpalen. De wilde caniden,
voorlopers van onze huishond, deden
dat door middel van het bekende
pootje-lichten.
Wij hebben er gelukkig andere me
thoden voor gevonden, maar aan de
manier waarop we het doen, kunnen
anderen zien of die grond écht van
ons zelf is of niet. Zo dicht staan we
in sommige dingen nog bij de natuur.
Ts het in zo'n dorp niet verleide-
lijk, de hand te lichten met het
verbod tot permanente bewoning? Ge
trouwde kinderen bijvoorbeeld, die
niet door hun werk aan een bepaalde
woonplaats zijn gebonden, gescheiden
echtparen zo is er wel het een en
ander te bedenken. Hier zit inderdaad
een behoorlijk gat in de wetgeving,
waar je met een heel gezin tegelijk
doorheen kunt.
Natuurlijk krijgt niemand een
woonvergunning voor twee huizen en
wie in alle twee permanent gaat wo
nen, is dus in overtreding. Maar te
controleren is het niet. Iemand die
permanent in een zomerhuisje gaat
zitten, hoeft alleen maar te verklaren
dat hij permanent vakantie heeft, om
een extreem voorbeeld te noemen.
Wat hij dan met zijn andere huis doet,
is zijn zaak. Hij kan het niet verhuren
natuurlijk, want dan volgen onherroe
pelijk moeilijkheden. Maar hij kan
het wèl uitlenen. Zolang op dat adres
zijn woonvergunning staat, is er geen
speld tussen te krijgen, of de huisbaas
zou er iets aan moeten doen.
Wel zijn er terreinen waarop huis
jes bijvoorbeeld in de winter niet of
alleen met medisch attest bewoond
mogen zijn, maar dat is een andere
zaak. In het algemeen blijft gelden,
dat het onmogelijk is om te bepalen
hoe lang een „vakantie" duurt.
T)at was dan Holten, maar er staan
nog veel meer van dergelijke
projecten op stapel.
Anderhalf jaar geleden werd Bui
ten-Stee N.V. in Hoevelaken opgericht
door de Vereniging van Nederlandse
Gemeenten, de ANWB, de N.V. Bouw
fonds Nederlandse Gemeenten en de
Koninklijke Nederlandse Heide Mij.
Blijkens een in nuchtere bewoordin
gen gesteld vouwblad stelt deze Bui
ten-Stee N.V. zich ten doel „op ver
antwoorde wijze tegemoet te komen
•aan de toenemende behoefte aan re
creatiewoningen". Daar passen ook
schaduwdorpen in en Buiten-Stee
heeft er een hele serie van in voorbe
reiding: onder meer de buitenplaats
Bremerberg bij Biddinghuizen in Oos
telijk Flevoland, vlak bij het Veluwe-
meer. waaraan dit najaar begonnen
wordt. De prijzen variëren van ruim
25.000 tot 27.600, maar voor een
iets hogere prijs valt er heel - wat te
spelen met extra slaapkamers etc.
Een interessant aspect van deze
projecten is, dat de kopers van de
huisjes een coöperatie gaan vormen,
die de buitenplaats met alle voorzie
ningen in beheer neemt. Die coöpera
tie krijgt de gronden op de Bremer
berg van de staat der Nederlanden in
erfpacht voor vijftig jaar, met de
mogelijkheid van verlenging. Zij
houdt er ook toezicht op dat het ver
zorgde aanzien van de buitenplaats
gehandhaafd blijft; een handelaar in
tweedehands goederen zal bijvoor
beeld niet gauw de kans krijgen, hier
een opslagplaats te maken. Wordt een
adspirant-bewoner naar zijn mening
ten onrechte geweerd dan kan hij
beroep gaan bij een onafhankelijke
raad van buitenstaanders. Overigens
zijn de statuten zodanig opgesteld, dat
de bewoners van de huisjes zich in
feite als de eigenaren kunnen gedra
gen.
Fn nu: hoe gaan we dit alles plano-
logisch verwerken? Wie daarover
begint is voor het oog van de wereld
al gauw „een vervelende jongen",
want er zijn immers wetten en regels
genoeg die voorkomen, dat de zaak uit
de hand loopt?
Toch kan een mens er zijn twijfels
over hebben en veel planologen héb
ben die ook. Bekend is in hun kring
de uitspraak van een Amerikaanse
collega, dat „de kunst van het bouwen
voor de toekomst mede bestaat uit het
onbebouwd laten". Wie zich daaraan
niet stoort zit zijn eigen kinderen in
de weg.
Van de heer P. L. van Steenveldt,
directeur van de Recreatiegemeen
schap Veluwe, is de uitspraak: „Wij
moeten in Uddel of Elspeet geen to
renflat bouwen. Willen onze kinderen
dat lèter doen, dan moeten ze dat zelf
weten, want dan is het hun natuur en
hun maatschappij geworden. Maar als
wij het doen, kunnen zij het niet meer
ongedaan maken..."
Dit geldt zonder enige twijfel ook
voor het al te uitbundig stichten van
schaduwdorpen. De gemeente Holten
heeft al een bijdrage willen leveren
door rondom Mooi-Holten zelf grond
te kopen en het bestaande plan daar
mee af te ronden. „Op die grond zou
den we dan kunnen voorkomen dat de
bouwers er zo veel mogelijk huisjes
opdrukken", aldus een woordvoerder
van de gemeente Holten; „nu houdt
iedereen zich wel aan de bestaande
voorschriften, maar vaak precies op
het randje. Wij hadden 't wat ruimer
willen opzetten, nog wat speelser in
delen. Want het natuurgebied dat on
aangetast moet blijven staat wel dui
delijk aangegeven op de kaart, maar
we hebben toch ook verantwoorde
lijkheid voor hetgeen in het vrijgege
ven gebied wordt opgezet".
Gedeputeerde Staten van Overijssel
hebben tot dusver geen goedkeuring
gegeven aan dit gemeentelijk initia
tief. Maar hier is kennelijk wél een
gemeente aan 't werk die aan de toe
komst denkt.